Um condomínio com baixa inadimplência é um condomínio com saúde financeira, com organização administrativa e que apresenta grandes possibilidades de realizar melhorias. Muitas vezes, para suprir o déficit das contas, causado pelo grande número de condôminos inadimplentes, é preciso recorrer ao aumento das taxas condominiais, a fim de que o condomínio possa cumprir com suas obrigações, fato que não agrada aos adimplentes. Antes de chegar nesse ponto, é importante saber que algumas medidas podem reduzir a inadimplência condominial:
- Contrate uma assessoria jurídica especializada
A Legislação fornece ferramentas para coibir a inadimplência, com a imposição de restrições e constrição de bens. Muitas vezes, a convenção do condomínio traz algumas particularidades que podem ajudar. A assessoria jurídica deve ter estrutura de profissionais para que se possa ao mesmo tempo, orientar o síndico sobre a licitude do processo de cobrança e manter a atividade de busca ao cumprimento da obrigação de pagamento pelos condôminos faltosos.
- Comunicados de Cobrança
O envio de carta de cobrança formalizada pelo escritório (seja por escrito, e-mail ou whatsapp) é o primeiro passo, e deve iniciar desde cedo, ou seja, primeiros dias de atraso do pagamento da taxa condominial. O conteúdo deve ser elaborado de forma a convidar o devedor a uma conversão e buscar caminhos. Não havendo resposta, um segundo comunicado de cobrança deverá ser encaminhado, porém, desta vez, para alertar as próximas providências restritivas ao devedor.
- Inserção do nome do Condômino em cadastro de inadimplentes (Serasa, protesto e outros).
Essa medida costuma resolver o problema, uma vez o devedor perde o seu crédito, ficando impedido a realizar operações financeiras.
- Ação judicial de execução
Entendemos que a ação de execução deva ser distribuída tão logo se completem 2 ou 3 quotas condominiais em aberto de determinada unidade.
Vale destacar que, na maioria das vezes, os casos se resolvem após a citação do condômino, isso porque o devedor fica sujeito à penhora online de sua conta bancária ou à penhora do seu apartamento, motivando-o a buscar um acordo. Ao valor da dívida principal (quotas), virão acrescidos na dívida: multa de 2%, correção monetária, juros de mora (1% ao mês) e honorários advocatícios.
- Acordos
Há um ditado popular que diz: “é melhor um acordo que uma demanda”. De fato, é sempre melhor um acordo com o condômino: conhecer sua situação financeira, buscando ajustar a dívida a um formato de pagamento adaptado à sua realidade. O profissional jurídico deverá ter conhecimento e bom senso no trato com o condômino, fator preponderante para a obtenção de um resultado satisfatório.
A saber:
Impedimentos do devedor no Condomínio
A participação em assembleia é um direito do condômino. Mas a sua participação, com direito à votação, depende do pagamento das quotas condominiais, conforme determinação do art. 1.335 do Código Civil. Da mesma forma, o condômino devedor não pode se candidatar ao cargo de síndico, pois está cometendo uma infração intrínseca à obrigação dos condôminos, encontrando-se impedido de participar da assembleia.
Outras restrições dependerão do que constar na convenção do condomínio, devendo-se estudar caso a caso.
Importante:
- Dada a importância da manutenção da arrecadação condominial, um controle rigoroso na gestão dos devedores se fará necessário, tomando-se medidas com rapidez, evitando prejuízos na administração.
- Na aprovação da previsão orçamentária, uma margem percentual de inadimplência do condomínio, deverá ser sempre computada, para que o custeio da administração não sofra impacto, caso haja escalada de devedores.
Sistema ‘Effort”
Em nossa experiência, quando implantamos, com o apoio do corpo diretivo do condomínio, o sistema de cobrança “effort”, os resultados de redução da inadimplência, aparecem em curto prazo. O sistema “effort” tem como característica uma assessoria com atuação persistente, contínua e diligente, que faz toda a diferença.
