Muitas pessoas adquirem um imóvel através de compromisso de compra e venda, ou por cessão de direitos, e acabam não conseguindo obter o seu título de propriedade com registro no Cartório Registro de Imóveis.
Isso ocorre por inúmeras razões: porque os proprietários originais há muito tempo faleceram, porque não foi feito o inventário e os herdeiros necessitam vender o imóvel através de instrumento particular de promessa de compra e venda e, assim, se dão sucessivas transferências mediante contrato de cessão de direitos.
Encontramos na Constituição Federal e no Código Civil – CC (arts. 1.238 a 1.242) e Código de Processo Civil (que alterou a Lei 6.015/73), a legislação sobre a aquisição dos direitos reais, pela via de usucapião. Ainda, cabe citar o Estatuto das Cidades (Lei 10.257/01) e a Lei da Reurb (Lei 13.465/2017).
Um processo de usucapião envolve o dono original constante no registro imobiliário, que detenha em seu nome uma escritura, usufrutuários, proprietários de imóveis confrontantes, o Poder Público, e outros eventuais terceiros interessados.
Primeiramente, é preciso saber que existem duas modalidades de usucapião: a modalidade extrajudicial e a modalidade judicial.
Sempre que houver disputa entre partes, necessariamente a usucapião deverá ser via judicial, visando uma sentença de aquisição da propriedade e, por certo, demandará um longo tempo até a finalização do processo.
A sentença final será o documento usado perante o Cartório de Registro de Imóveis, para registrar a aquisição da propriedade ao novo dono.
Já o procedimento cartorário, de usucapião extrajudicial, tem lugar quando não há disputa entre partes e sempre que estiverem presentes os requisitos legais. O processo é administrativo, mediante ato notarial, que virá instruído dos documentos necessários, procedimento a ser feito por advogado especializado. Sendo a usucapião extrajudicial, uma forma de aquisição do direito de propriedade, sem interferência do Poder Judiciário, o processo fica prático e rápido, uma vez que bastam os requisitos legais e um processo bem instruído para que o Cartório de Registro de Imóveis conclua a transferência do imóvel para o novo dono, independentemente de ordem judicial.
Como vimos, o detentor que não possui o título de propriedade imobiliária registrado, pode, de maneira simples e segura, realizar a regularização de seu imóvel através dos instrumentos disponíveis em nossa Legislação, eliminando problemas e valorizando o seu patrimônio.
